Rénovation de maison ancienne : conseils pour un projet réussi et écologique

Introduction

Franchement, qui n’est pas tombé sous le charme d’une belle bâtisse en pierre, une vieille ferme rénovée ou un chalet traditionnel dans les montagnes ? Ces lieux sont uniques, ils sont porteurs d’histoire, chaleureux, authentiques et sont le reflet des savoir-faire d’antan.

Ma marraine s’était lancée dans un projet de rénover de A à Z une énorme ferme à Bourg-en-Bresse. Chaque fois qu’on y allait je me disais que sa maison était vraiment magnifique ! Ils avaient conservé les pierres apparentes à l’intérieur comme à l’extérieur, à l’exception des chambres. Les volumes étaient généreux avec un salon toute hauteur et une coursive en bois qui desservait les chambres à l’étage, bref c’était une maison pleine de charme d’ailleurs je me dois de préciser que son père était architecte…

Aujourd’hui, je suis architecte autour de Pau. Ici les alentours regorgent de magnifiques béarnaises et de précieux corps de ferme en pierre. Nous sommes à la croisée de plusieurs influences : le Pays Basque et son architecture typique, les Hautes-Pyrénées et le Gers. Mais derrière ces imposants murs de vieilles pierres et ces charpentes traditionnelles faites du bois du village se cachent des défis techniques, réglementaires et énergétiques. Et sans une vision claire ni accompagnement, ce rêve peut vite devenir source de stress, voire de mauvaises surprises.

Les bâtis anciens respirent et vivent au fil du temps, c’est bien pour cela que les matériaux biosourcés et géosourcés sont les meilleures réponses pour une rénovation de maison ancienne réussie.

Cet article vous guidera pas à pas dans les étapes essentielles pour mener votre projet à bien, en s’adaptant au contexte, en respectant la structure existante et l’environnement. 🌱

Comprendre les spécificités d’une maison ancienne 🏠

Une maison ancienne n’est pas seulement « une vieille maison ». C’est un bâtiment conçu à une époque précise, avec des matériaux et des savoir-faire spécifiques. Selon les régions, les matériaux disponibles sont différents ce qui créent des architectures traditionnelles locales.

On retrouve des charpentes en bois massif, des murs en pierre ou en terre, des enduits à la chaux, des sols en tommettes, des parquets en bois massif… Ces éléments naturels permettaient de créer des constructions respirantes, vivantes avec le climat et l’environnement local. C’est ce qui leur donne ce charme unique mais aussi leur complexité.

Avec l’arrivée des matériaux industriels tels que les plaques de placo et la laine de verre, non seulement les savoir-faire se sont perdus mais également de nombreux bâtis anciens ont été mal rénovés. Or une rénovation de maison ancienne mal réalisée peut engendrer de gros dégâts avec le plus souvent des problèmes de pourrissement des murs car ils ne respirent plus.

Avant d’entamer des travaux de rénovation, il faut que vous intégriez le fonctionnement global du bâtiment et cela passe par le questionnement des choix techniques mis en oeuvre.
Posez-vous les questions suivantes : Comment est gérée l’humidité ? Comment l’air circule-t-il ? Comment sont faites les fondations ?

Si le bâtiment comporte déjà des problématiques, il est impératif d’en trouver la cause : y a-t-il une fuite en toiture, les murs sont-ils humides, y a-t-il des infiltrations au niveau des menuiseries, quels enduits retrouve-t-on en façade, le bâtiment comporte-t-il des fissures ? …

Vous l’aurez compris, la première étape d’une rénovation de maison ancienne passe par l’observation, l’analyse et le diagnostic. L’avant/après n’en sera que mieux réussi, il n’existe pas une seule solution pour répondre à toutes les rénovations, mais il n’en existe qu’une seule comme la vôtre, car votre projet est unique.

Les étapes essentielles d’une rénovation de maison ancienne réussie ✅

Etape 1 : Faire un diagnostic complet

Comme expliqué précédemment, le premier point est d’évaluer l’état des lieux. Si votre projet de rénovation de maison ancienne ou de bâti ancien entre dans le cadre de l’achat d’un bien, le vendeur a l’obligation de vous fournir un dossier de diagnostic technique (DDT).

Il comprend plusieurs diagnostics obligatoires, en fonction de l’âge du bien, de sa localisation et de ses équipements, notamment :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Diagnostic amiante (si permis de construire avant juillet 1997)
• Diagnostic plomb (si construit avant 1949)
• Diagnostic termites (dans les zones à risque)
• État de l’installation gaz et électricité (si installations de plus de 15 ans)
• Diagnostic assainissement (si non raccordé au tout-à-l’égout)
• État des risques et pollutions (ERP)

Si le bien vous appartient déjà, le DDT n’est pas obligatoire en tant que tel avant des travaux, mais vous en aurez fortement besoin si vous comptez demandez des aides financières.
Dans tous les cas, je vous recommande fortement les diagnostics suivants :

• Diagnostic amiante avant travaux ou démolition (DAAT) (si permis de construire avant juillet 1997)
• Diagnostic plomb avant travaux dans les logements anciens (si construit avant 1949)
• Étude de structure, humidité, etc. pour éviter des erreurs lors de l’intervention

L’étude de structure est primordiale si vous avez des travaux de charpente / toiture / nouvelles ouvertures / nouvel étage … Il m’est arrivé de visiter des biens avec des charpentes sous dimensionnées, proches de leur limite de flèche et d’avoir l’agent immobilier assurant qu’il n’y avait aucun souci, je pense que ce n’aurait pas été de l’avis de mes bureaux d’études structure bois !

Etape 2 : Concevoir un projet cohérent et prioriser les travaux

Une fois l’évaluation faite, il vous faut concevoir votre projet. Maintenant que vous avez diagnostiqué votre bâtiment, il faut le réhabiliter en respectant son fonctionnement interne.

Selon votre budget disponible, il vous faudra peut-être prioriser les travaux. C’est une méthode que j’applique avec mes clients lors de projets ambitieux, si je vois déjà que l’enveloppe financière n’est pas adaptée aux désirs du client, je propose une partition en tranches.

Nous développons le projet complètement sur toutes les tranches mais au moment de consulter les entreprises et de faire des devis, on leur demande de chiffrer avec ces tranches séparées. Ainsi le client a un projet ficelé en main et selon ses finances, il peut réaliser la totalité du projet en une fois ou bien réaliser seulement la première tranche et faire la tranche 2 dans un an, et la tranche 3 dans 5 ans par exemple.

Un exemple concret et courant est celui d’une vieille ferme, en général, c’est très grand et vous avez la ferme en deux voire trois bâtiments. Le client souhaite faire sa maison dans l’un, une salle d’activité dans le second et des logements de location saisonnière dans le troisième. La première tranche, prioritaire, c’est la maison principale, puis la seconde tranche les logements et enfin la grande salle d’activités. Mais si les toitures sont en mauvais état, nous allons sûrement inclure l’entretien de toutes les toitures et charpentes dans la première tranche pour éviter qu’elles ne se détériorent davantage, encore une fois cela dépendra du budget et des priorités que vous vous fixez.

Selon l’étendue des travaux nécessaires et la situation géographique du bien , il vous faudra réaliser une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire. Pour savoir les déclarations à l’urbanisme obligatoires, vous pouvez vous rendre sur le site du service public ou vous renseigner auprès de votre mairie.

Etape 3 : Organiser une planification du chantier

Une bonne coordination entre les différentes entreprises est la clef d’un chantier réussi. Pour cela, il vous faut visualiser votre chantier, pas à pas selon les travaux engagés, en suivant un ordre logique :

• Les travaux de Voirie et Réseaux Divers VRD : si vous devez faire un nouveau raccordement, créer de nouveaux réseaux extérieurs, remplacer ou créer une fosse sceptique, créer un puisard, etc
  
• Les démolitions et le Gros Oeuvre : démolition des cloisons, création d’ouvertures, démolition des revêtements existants, dépose des menuiseries, coulage de nouvelles dalles, etc
  
• La Charpente et la Couverture : réparations structurelles, remplacement de toiture et de la zinguerie, extensions, etc
  
• Les Réseaux : électricité, plomberie, chauffage
  Ces travaux de réseaux interviennent plusieurs fois, en amont du chantier pour condamner les réseaux, après le gros oeuvre en parallèle des cloisonnements pour créer les nouveaux réseaux et en parallèle des finitions et aménagements intérieurs pour poser les nouveaux équipements
  
• Les menuiseries extérieures : les portes et les fenêtres
  
• L’isolation et les cloisonnements
  
• Les menuiseries intérieures : portes intérieures, parquets, selon l’entreprise cela englobe les aménagements intérieurs
  
• Les finitions intérieures : carrelages, faïences, peintures
  
• Les aménagements intérieurs : cuisine, dressing, placards

Rénovation écologique de maison ancienne : les bons matériaux et les bons gestes 🌱

Le terme populaire « rénover » n’est en réalité pas adapté, on ne fait pas du neuf dans ce type de projet, on le réhabilite, on lui redonne vie mais il reste ancien et c’est ce qui fait son charme.

Il ne s’agit donc pas de coller des isolants biosourcés à tout va sans réfléchir à leur utilité et à leur impact. Il faut avoir compris comment fonctionne le bâtiment et l’améliorer en le respectant.

Les vieux bâtis sont souvent construits avec des matériaux naturels, c’est pour cela que les matériaux écologiques y sont le mieux adaptés, ils entrent en dialogue avec les techniques anciennes. Utiliser des matériaux industriels comme des enduits ciment et des isolants synthétiques va nuire au bâti ancien, ce qui provoquera des effets de condensation, de moisissures, de murs étouffés.

La rénovation écologique passe donc par l’emploi de matériaux biosourcés compatibles avec le bâti ancien, comme :

• les enduits à la chaux ou à la terre crue, qui laissent les murs respirer,
  
• les isolants en chanvre, paille, laine de bois ou ouate de cellulose, en tenant compte des points de rosée,
  À noter qu’il est préférable d’utiliser les matériaux les plus bruts (botte de paille, paille en vrac, chenevotte avec des enduits à la terre, ouate de cellulose, …) car les laines industrielles nécessitent l’ajout de composants pour les rendre résistants au feu, à l’eau, aux insectes et au tassement dans le temps et malheureusement ce sont souvent des produits issus de la pétrochimie, nuisibles pour l’environnement, pour votre santé et qui rendent les produits non recyclables avec l’usage de liant et de colles
  
• le bois massif, local et non traité, pour les structures ou les aménagements intérieurs.

Mais rénover écologiquement, ce n’est pas juste une histoire d’isolation : c’est une réflexion globale sur l’usage, la ventilation, la lumière, le confort d’été. Une bonne ventilation naturelle, des végétalisations bien placées, ou des volets adaptés peuvent parfois avoir autant d’impact qu’un surcoût d’isolation.

Rénover écologiquement une maison ancienne, ce n’est pas appliquer des solutions toutes faites : c’est chercher l’équilibre entre respect du lieu, confort de vie et bon sens environnemental.

L’accompagnement par un architecte : 4 atouts à ne pas négliger 👷🏻‍♀️

Si vous êtes arrivé jusqu’ici dans l’article, vous avez dû vous rendre compte que la rénovation de maison ancienne demande beaucoup de compétences et pour cela il est important de savoir se faire accompagner dans la réussite de votre projet. Vous trouverez ci-dessous les avantages d’un accompagnement par un architecte spécialisé dans la rénovation.

Un projet maîtrisé de A à Z 🏗

L’architecte apporte une vision d’ensemble du projet, de par son expérience, il sait gérer les différents volets techniques, esthétique, réglementaires et budgétaires simultanément.

Il construit une cohérence globale, anticipe les interactions entre les différents corps d’état et évite ainsi les incohérences que l’on peut retrouver dans certains exemples de rénovation de maison ancienne.

Votre bénéfice client :
👉🏼 Vous évitez les erreurs de coordination, ainsi que les retouches coûteuses, et gagnez un temps précieux.
👉🏼 Vous investissez dans un projet cohérent, sans mauvaise surprise en cours de route.

Un budget optimisé et sans surprises 💸

L’architecte a la connaissance des prix actuels et du marché local.

Au fil de ses chantiers, il s’est constitué un cercle d’artisans fiables et saura vous conseiller sur le choix des entreprises de travaux selon ses retours d’expérience.

Enfin, ayant cette vision d’ensemble, l’architecte a la capacité de prendre du recul et de vous proposer de prioriser ou d’optimiser certains travaux pour être en adéquation avec votre budget et votre projet de rénovation de maison ancienne.

Il saura vous proposer un projet découpé en tranches et avec différentes options (choix pour les gammes et finitions des matériaux) afin de s’adapter à votre budget tout en anticipant les problématiques futures. Ainsi vous pouvez réaliser la première tranche de travaux en toute sérénité et dès que vos finances vous le permettent, vous pouvez démarrer les phases suivantes en sachant que le projet est déjà conçu dans son ensemble.

Votre bénéfice client :
👉🏼 Vous gardez la main sur vos finances, tout en avançant intelligemment dans votre projet.
👉🏼 Pas de devis hors de contrôle ni de chantier bloqué pour cause de manque de fonds.

Moins de stress, un projet mené dans la sérénité 🧘🏻

Le choix des artisans n’est pas toujours facile : on ne sait pas par quoi commencer, on n’a aucune idée des prix des travaux, on ne sait pas si l’on se fait baratiner par l’artisan pour mettre les matériaux ou équipements les plus chers, il y a tant de raisons de stresser dans un projet de construction ou de rénovation de maison ancienne !

Ici vous déléguez tout à votre architecte, c’est lui qui prend le relais sur la gestion des artisans, les problèmes techniques, les délais, les imprévus, … Vous pouvez vous décharger de votre stress, l’architecte est là pour vous accompagner et vous guider dans vos choix pour une rénovation réussie.

Votre bénéfice client :
👉🏼 Vous gagnez en clarté et en tranquillité, et vous avez un interlocuteur unique qui défend vos intérêts.
👉🏼 Vous ne gérez pas un chantier seul(e) avec ChatGPT, Google et des forums en guise de conseillers 😉

Un projet conforme, valorisé et réglementaire ✅

L’architecte vous permet également de vous décharger complètement sur le volet des démarches administratives, les autorisations d’urbanisme, les conformités aux plans locaux d’urbanisme (PLU mais aussi PPRI, secteurs ABF, etc) tout en proposant une valorisation architecturale de votre patrimoine.

Particulièrement dans les zones protégées comme les secteurs Bâtiments de France ou bien Natura 2000, il est bénéfique d’être accompagné par un professionnel du bâtiment.

Celui-ci connaît le contexte, il connait les règles et saura vous conseiller pour des choix en adéquation avec ces règles et anticiper le dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux afin que vous évitiez les blocages de projet, retards, refus …

Selon la taille de votre projet, vous aurez l’obligation de faire appel à un architecte HMONP ou architecte DPLG pour pouvoir réaliser le dépôt de dossiers au service d’urbanisme local.

Votre bénéfice client :
👉🏼 Vous évitez les blocages administratifs, les amendes ou les refus.
👉🏼 Votre bien prend de la valeur grâce à une rénovation réfléchie et harmonieuse.

Le plus important : l’accompagnement sur mesure 🤝🏼

C’est ce que je vous propose ici, selon les budgets, vous pouvez seulement me contracter pour une mission de simple faisabilité, ou choisir un accompagnement jusqu’au dossier de consultation des entreprises pour effectuer les travaux ou bien jusqu’à la livraison du chantier.

Quel budget prévoir ? 💶

Cette question est celle que tout le monde se pose en se lançant dans un projet, « Combien ça va coûter ? ». Votre banquier aussi doit vous la poser et il peut avoir besoin de devis à l’appui pour vous suivre dans votre projet. Malheureusement il n’y a pas de réponse universelle puisque cela dépend de l’état initial du bâtiment, de vos ambitions, les contraintes urbanistiques et surtout des matériaux choisis.

Néanmoins, je peux vous donner quelques ordres de grandeur* selon 4 classes (*coût des travaux uniquement, hors coût des études de maîtrise d’oeuvre, achat du bien, viabilisation, études de sol, DPE, assurances, etc) :

• Pour une rénovation légère (rafraîchissement, petites reprises, peinture, sols) : 400 à 700 €/m²
• Pour une rénovation complète (électricité, plomberie, isolation, menuiseries…) : 1000 à 1500 €/m²
• Pour une rénovation énergétique performante : 1500 à 2000 €/m²
• Rénovation écologique et patrimoniale très qualitative : cela peut monter jusqu’à 2000 à 3000 €/m²

Encore une fois cela dépend de l’étendue des travaux à réaliser ! Si vous n’avez pas une toiture complète en ardoise à refaire, ce ne sera pas le même montant par exemple.

⚠️ Attention, veillez à ne pas négliger les imprévus en prévoyant une marge de 10 à 20% une fois que vous aurez tous les devis. Car au fil des travaux de démolition vous pourriez trouver une structure fragilisée, des réseaux à refaire, un mur à assainir ou à reprendre depuis les fondations, etc.

D’où l’importance de :

• bien prioriser les travaux,
• demander plusieurs devis,
• phaser le projet en tranches, comme on l’a vu plus haut, pour garder de la flexibilité.

Un accompagnement architectural vous permet d’éviter les erreurs coûteuses dès la conception, et de penser intelligemment votre budget pour qu’il soit en cohérence avec votre projet et vos valeurs.

Quelles aides financières pour rénover une maison ancienne ? 🏚

Je vais être assez succincte sur les aides financières car selon la situation économique, elles évoluent chaque année.

Depuis quelques années vous avez le droit à une partie de financement pour vos travaux de rénovation énergétique ou réhabilitation du bâti ancien :

• MaPrimeRénov’ : accessible à tous, mais les montants varient selon vos revenus et les gains énergétiques.
• Aides de l’ANAH : pour les ménages modestes à très modestes, dans le cadre du programme “Habiter Mieux”.
• Eco-PTZ : vous avez le droit à un éco-prêt à taux zéro pour votre projet, les montants dépendent de votre situation et de votre banque et il vous faudra les devis définitifs pour monter le dossier.
• Certificats d’Économie d’Énergie : ce sont des aides versées par les fournisseurs d’énergie ou les grosses entreprises, versées sous forme de bons d’achat ou parfois de primes.

🛠 Ces aides portent généralement sur les travaux suivant :

• L’isolation thermique :
  • des murs (par l’intérieur et par l’extérieur),
  • de la toiture et des combles,
  • du plancher bas
• Les systèmes de chauffage :
  • remplacement d’un chauffage ancien par une chaudière à granulés ou à bûches, un poêle performant (granulés ou bois), une pompe à chaleur (air/eau, géothermique, …), un raccordement à un réseau de chaleur renouvelable
  • Dépose d’une chaudière fioul (bonus)
  • Thermostats programmables et régulation intelligente
• La ventilation :
  • installation d’une ventilation mécanique contrôlée VMC double flux
  • ou installation d’une VMC hygroréglable
• Les menuiseries :
  • Remplacement de fenêtres ou portes extérieures pour des modèles à haute performance thermique (Uw ≤ seuil exigé)

💡 Ces aides sont souvent conditionnées :

• à un type de logement (résidence principale, plus de 15 ans…),
• à certains travaux éligibles (chauffage, isolation, ventilation),
• à la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal
• à la réalisation par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

En tant qu’architecte, je vous aide à intégrer ces aides dès la conception, pour faire les bons choix techniques et administratifs, sans mauvaises surprises.

Conclusion

Rénover un bâti ancien, ce n’est pas juste faire des travaux. C’est redonner vie à un lieu chargé d’histoire, en le faisant entrer dans une nouvelle ère, plus confortable, plus saine, plus respectueuse.

C’est aussi un engagement personnel, qui demande du temps, des choix éclairés, et parfois des compromis. Mais bien accompagné(e), ce projet peut devenir une véritable aventure, enrichissante et pleine de sens.

Si vous avez un projet en tête, complétez le formulaire suivant et parlons-en ensemble : je vous propose un premier échange pour clarifier vos idées et poser les bonnes bases.

Que vous souhaitiez faire une partie des travaux vous-même, ou être guidé de l’esquisse jusqu’à la livraison, je suis là pour vous accompagner à chaque étape, avec une approche respectueuse du bâti ancien et engagée pour une architecture écologique et sensible.

FAQ – Rénovation de maison ancienne